Immobilienpreise im Aufwind - kommt jetzt die Trendwende?

11. August 2025

Preiskorrektur weitgehend abgeschlossen

Die Zeit der schnellen Preisanstiege ist vorüber, das ist klar. Doch auch der Preisverfall scheint Geschichte. Der Rückgang der Immobilienpreise der letzten Jahre wurde mittlerweile durch steigende Einkommen und die anhaltende Inflation ausgeglichen. Das bedeutet: Real – also inflationsbereinigt – sind Immobilien heute deutlich günstiger als noch vor wenigen Jahren. In Relation zu den Einkommen ergibt sich ein Rückgang von über 20 Prozent. Vor allem in Wien zeigt sich der Effekt besonders stark. Gebrauchte Wohnungen sind dort heute rund ein Viertel günstiger als vor dem Zinsanstieg.
Vergleichbare Immobilienzyklen in anderen Ländern verliefen ähnlich. Nach starken Preissteigerungen folgte dort meist eine reale Korrektur um rund 20 Prozent – ein Wert, dem sich auch der österreichische Markt mittlerweile angenähert hat.

Leistbarkeit steigt - aber wie lange noch?

Die Leistbarkeit von Wohnraum hat sich wieder verbessert. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus kostet heute im Schnitt weniger als acht Jahresnettoeinkommen. Vor zwei Jahren waren es noch elf. Damit ist Wohneigentum so leistbar wie zuletzt im Jahr 2018.
Diese Entwicklung ergibt sich nicht aus massiven Preisabschlägen, sondern vor allem durch gestiegene Löhne. Seit 2022 sind die Tariflöhne um rund 21 Prozent gestiegen, während die Immobilienpreise im selben Zeitraum nur leicht nachgaben.
Sollten die Preise in den kommenden Jahren tatsächlich wieder steigen, wie viele Expertinnen und Experten erwarten, dann wird diese Phase verbesserter Leistbarkeit wohl bald enden.

Steigende Nachfrage trifft auf sinkendes Angebot

Während sich die Preise stabilisieren, zeichnet sich auf der Angebotsseite eine klare Verknappung ab. Die Zahl neu errichteter Wohnungen sinkt spürbar. Heuer dürften weniger als 50.000 neue Einheiten fertiggestellt werden – weit entfernt vom Rekordjahr 2022 mit 72.000 Wohnungen.
Der Wohnraumbedarf bleibt jedoch hoch. Die Bevölkerung wächst weiter, wenn auch nicht mehr so dynamisch wie in den Jahren zuvor. Besonders in stark nachgefragten Bezirken wie Wien-Neubau oder Mariahilf fehlt es jetzt schon an verfügbarem Wohnraum. In diesen Lagen wird der Preisdruck voraussichtlich schneller zunehmen als in Regionen mit strukturellem Überangebot.
Gleichzeitig entstehen viele Neubauten nicht dort, wo sie am dringendsten gebraucht würden. Bauprojekte in schrumpfenden Gemeinden mit hohem Leerstand lösen die Wohnraumnot in den Ballungszentren nicht.

Neubau bleibt teuer - und wird nocht teurer

Trotz der schwächeren Nachfrage sind die Baukosten weiter gestiegen. Seit Ende 2022 haben sich die Personalkosten am Bau stark erhöht – mit einem Preisschub von rund neun Prozent. Das treibt die Kosten für Neubauten weiter nach oben.
Auch bei Materialien wie Ziegel oder Zement zeichnen sich weitere Preissteigerungen ab. Großinvestitionen in die Infrastruktur, insbesondere in Deutschland, beeinflussen auch die österreichischen Baumaterialpreise. Wer heute baut, muss also mit höheren Gesamtkosten rechnen.
Diese Entwicklung vergrößert die Kluft zwischen Neubau und Bestand. Seit der Pandemie sind Neubauten außerhalb Wiens im Schnitt fast 20 Prozent teurer als vergleichbare Bestandsobjekte. In Wien liegt der Unterschied bei rund 13 Prozent.

Kredite wieder leichter erhältlich - aber nicht günstiger

Die Kreditvergabe hat zuletzt wieder deutlich angezogen. In den ersten Monaten des Jahres wurden um 61 Prozent mehr neue Wohnkredite vergeben als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Das liegt vor allem an der gestiegenen Planungssicherheit und leicht gesunkenen Zinsen.
Ein Rückgang auf das extrem niedrige Niveau der Vorjahre ist aber nicht zu erwarten. Die Europäische Zentralbank hat ihren Zinssenkungszyklus nahezu abgeschlossen. Langfristige Kreditbindungen sind zuletzt sogar wieder etwas teurer geworden. Immobilienfinanzierungen bleiben also auf einem im historischen Vergleich erhöhten Niveau.

Ausblick: Moderate Preissteigerungen erwartet

Für das laufende Jahr gehen Analysten von einem leichten Preisplus aus – im Schnitt rund 0,5 Prozent. Ab 2026 rechnen viele mit einem jährlichen Anstieg von etwa drei Prozent. Angesichts der aktuellen Angebotsknappheit und der robusten Nachfrage erscheint diese Prognose realistisch.
Besonders in nachgefragten Lagen mit wachsender Bevölkerung ist mit stärkerem Preisdruck zu rechnen. Gleichzeitig dürfte das Gefälle zwischen urbanen Zentren und ländlichen Regionen weiter zunehmen.

Fazit: Jetzt genau hinschauen - Chancen und Risiken erkennen

Der österreichische Immobilienmarkt befindet sich im Umbruch. Die Phase der Preisrückgänge ist vorbei, das Marktumfeld stabilisiert sich. Wer aktuell kaufen oder verkaufen will, sollte den regionalen Markt genau beobachten. Gute Lagen mit klarer Nachfrageentwicklung versprechen mittel- bis langfristig stabile Wertsteigerung. Wer hingegen auf fallende Preise spekuliert, könnte bald enttäuscht werden.

 

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